Bail de location : ce qui change au 1er octobre 2026

Le décret n°2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de bail d'habitation. Depuis aujourd'hui, tout bail signé ou renouvelé vide ou meublé, résidence principale doit respecter ces nouvelles obligations. Les baux en cours ne sont pas concernés, sauf au moment de leur renouvellement.

Voici ce qui change concrètement pour les propriétaires bailleurs parisiens.

1. La clause résolutoire devient obligatoire dans le contrat type

C'est la modification la plus structurante pour les bailleurs. Jusqu'au 30 septembre 2026, la clause résolutoire était facultative elle devait être expressément insérée dans le bail pour être opposable. Depuis le 1er octobre, elle est intégrée au contrat type officiel : tout nouveau bail en contient une de droit.

Ce que ça change en pratique : en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation du bail peut être prononcée de plein droit sans qu'il soit nécessaire de démontrer que la clause a été négociée et acceptée. Le délai reste inchangé : six semaines après un commandement de payer infructueux, délivré par huissier.

Important : la clause résolutoire n'est pas une expulsion automatique. La procédure judiciaire reste obligatoire. Ce qui change, c'est la solidité procédurale du dossier pour le bailleur la clause ne peut plus être contestée pour défaut d'insertion.

Deux nouvelles clauses résolutoires optionnelles sont également autorisées :

• Non-souscription à l'assurance habitation — résiliation possible un mois après mise en demeure infructueuse
• Violation des obligations de jouissance paisible — mais uniquement si un tribunal a préalablement constaté le trouble

2. La mention de servitude de résidence principale

Certains logements neufs situés dans des communes où l'urbanisme réglementaire impose un usage exclusif en résidence principale doivent désormais le mentionner explicitement dans le bail.

Cette mesure découle directement de la loi Le Meur de novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Elle vise à éviter que des logements soumis à cette servitude soient loués en courte durée (type Airbnb) ou occupés comme résidence secondaire en violation du PLU local.

Qui est concerné à Paris ? Pour l'instant, les biens concernés sont des logements neufs dans des programmes où la servitude a été imposée par la collectivité lors de la délivrance du permis de construire. Les appartements anciens du parc haussmannien ne sont pas visés par cette mesure à ce stade.

Une clause résolutoire spécifique peut être ajoutée au bail pour permettre la résiliation en cas de non-respect de cette obligation par le locataire.

3. Les numéros de téléphone mobile : une option désormais formalisée

Le nouveau contrat type intègre un champ optionnel pour les numéros de téléphone mobile du bailleur et du locataire.

L'objectif déclaré du décret : faciliter le contact direct en cas de difficulté de paiement ponctuelle, avant que la situation ne se dégrade. C'est un signal fort dans le contexte post-crise des impayés les bailleurs qui ont pu joindre leur locataire rapidement ont significativement mieux géré les incidents.

Ce que ça change : rien d'obligatoire, mais la formalisation dans le contrat type encourage la pratique. Les échanges officiels (commandements, mises en demeure) restent impérativement écrits et notifiés par voie postale ou par acte d'huissier.

Ce qui ne change pas

Le décret ne modifie pas les éléments suivants, malgré les rumeurs :

• Durées minimales de bail : 3 ans pour un logement vide (bailleur personne physique), 1 an pour un meublé
• Préavis : 3 mois pour le bailleur, 1 mois en zone tendue pour le locataire
• Dépôt de garantie : 1 mois pour un logement vide, 2 mois pour un meublé
• Encadrement des loyers à Paris : inchangé, les loyers de référence 2026 restant ceux du décret du 20 juillet 2026

Ce que vous devez faire avant de signer un nouveau bail

1. Utiliser un contrat type à jour. Les modèles antérieurs au 1er octobre 2026 ne sont plus conformes. Si vous passez par une agence de gestion, vérifiez qu'elle a mis à jour ses modèles.

2. Vérifier que la clause résolutoire est bien présente. Elle doit mentionner explicitement le délai de six semaines et les motifs (loyer, charges, dépôt de garantie, assurance habitation).

3. Identifier si votre bien est concerné par une servitude de résidence principale. Si vous avez acquis un logement neuf depuis 2020 dans un programme soumis à cette servitude, relisez vos documents de vente (règlement de lotissement, acte authentique).

4. Conserver les preuves de vos démarches amiables. La formalisation des numéros de mobile dans le bail renforce l'importance des échanges préalables en cas de procédure, un SMS de relance horodaté peut compléter utilement le dossier.

Chez PNW Partners, nous rédigeons et révisons les baux de nos mandants conformément aux textes en vigueur. Si vous avez un bail à renouveler ou à signer avant la fin de l'année, contactez-nous pour une vérification.