Bail — Loi 89
Location meublée ou vide en résidence principale (Loi 89) à Paris 9 et dans l'Ouest Parisien
Mis à jour en octobre 2026 · Par l'équipe PNW Partners
Louer son bien en résidence principale exige une rigueur absolue face à une réglementation en constante évolution. PNW Partners sécurise votre investissement longue durée.
À Paris, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt, le bail "Loi de 89" reste le socle de la location vide ou meublée en résidence principale. Pour les propriétaires exigeants, nous transformons cette obligation légale en une expérience de gestion locative prestige, où chaque détail est maîtrisé pour protéger vos intérêts.
La gestion sécurisée de votre résidence principale à Paris, Neuilly, Levallois et Boulogne
Pourquoi confier votre mandat de gestion "Résidence Principale" à PNW Partners ?
Au-delà de la simple mise en relation, notre rôle de bailleur professionnel est de sécuriser chaque étape de votre projet. En nous confiant votre mandat de gestion, vous déléguez la complexité administrative et technique à des experts du secteur de Paris 9, Neuilly, Levallois et Boulogne. Pour une protection maximale de votre patrimoine, nous intégrons systématiquement une étude d'éligibilité à la Garanties de Loyers Impayés (GLI), vous préservant ainsi de tout défaut de paiement.
Location meublée ou vide : quel bail choisir à Paris ?
À Paris, en résidence principale, la location vide et la location meublée relèvent toutes deux de la Loi de 1989, avec des règles différentes. Le bon choix dépend de la durée d'engagement souhaitée, du rendement visé et de votre situation fiscale. Notre conseil : comparer les deux avant de signer.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction automatique) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue, dont Paris) | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Équipement | Aucun mobilier obligatoire | Mobilier minimum fixé par décret (décret du 31 juillet 2015) |
| Encadrement des loyers à Paris | S'applique | S'applique (loyers de référence distincts pour le meublé) |
Informations générales, à adapter à votre situation. Pour un calcul précis, utilisez notre estimateur de loyer.
Pour aller plus loin : consultez notre guide de la location meublée à Paris et notre guide de la location vide à Paris.
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La complexité du marché parisien impose une expertise pointue pour éviter tout risque de litige :
Justesse du Loyer : Nous appliquons scrupuleusement l'encadrement des loyers tout en optimisant le complément de loyer si les caractéristiques de votre bien le permettent. Utilisez notre outil pour estimer votre loyer en quelques clics.
Conformité Énergétique : Avec la Loi Climat, le DPE est devenu l'arbitre du marché locatif. Nous intégrons un audit de performance énergétique à chaque mise en location pour garantir la décence de votre logement. Simuler votre DPE
Une sélection de locataires par "Ingénierie de Solvabilité"
Parce que la Loi de 89 est protectrice pour le locataire, la sélection à l'entrée doit être infaillible.
Audit des dossiers : Vérification systématique de l'authenticité des pièces et étude approfondie de la stabilité financière.
Garanties sur-mesure : Mise en place de cautions solides ou de Garanties de Loyers Impayés (GLI) via notre écosystème d'experts.
Profils Internationaux : Nous captons également des cadres expatriés cherchant leur résidence principale pour de longues durées.
Alternatives Stratégiques : Sortir du cadre classique
Selon vos objectifs de rendement ou de disponibilité du bien, la Loi de 89 n'est pas toujours la seule option. PNW Partners vous conseille sur des montages alternatifs :
Le Bail Société (Code Civil) : solution dédiée aux entreprises souhaitant loger leurs collaborateurs.
Le Bail Mobilité pour conserver une flexibilité totale sur le calendrier.
Le conseil en ingénierie juridique et fiscale pour optimiser votre fiscalité foncière ou LMNP.
Évaluez la conformité de votre parc via nos Outils de pilotage immobiliers.
Propriétaire à Paris 9, Neuilly, Levallois ou Boulogne
Notre agence est située au 29 avenue Trudaine, dans le 9e arrondissement. Nous accompagnons les propriétaires de Paris 9, de Neuilly-sur-Seine, de Levallois-Perret et de Boulogne-Billancourt, pour la location meublée comme pour la location vide.
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Questions fréquentes
Faut-il louer son appartement meublé ou vide à Paris ?
Cela dépend de votre objectif. La location vide offre un bail de 3 ans, donc plus de stabilité. La location meublée est plus souple (bail d'1 an) et ouvre la possibilité du régime LMNP. Dans les deux cas, l'encadrement des loyers s'applique à Paris. Nous comparons les deux options pour votre bien avant la mise en location.
Quelle est la durée d'un bail Loi 89 ?
3 ans minimum pour une location vide (6 ans si le bailleur est une personne morale), 1 an pour une location meublée, ou 9 mois pour un bail étudiant sans reconduction automatique.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Paris ?
Chaque secteur dispose d'un loyer de référence, majoré et minoré, qui varie selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Un complément de loyer n'est possible que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Notre estimateur applique ces références.
Un logement classé G peut-il être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent et ne peut plus être loué. L'interdiction est prévue pour les logements classés F en 2028, puis E en 2034. Un audit DPE avant la mise en location permet d'anticiper.
Que comprend la gestion locative de mon appartement chez PNW Partners ?
Notre gestion locative couvre toute la vie de votre location, selon le mandat choisi (financier, opérationnel ou complet). À la mise en location : valorisation du bien, diffusion ciblée, sélection rigoureuse des locataires et étude de la Garantie de Loyers Impayés. Au quotidien : application de l'encadrement des loyers, suivi technique et travaux avec notre écosystème de partenaires, et un interlocuteur unique pour le locataire. Côté finances : encaissement des loyers, quittances, suivi des charges (provisions et régularisation), relances et reversement au propriétaire. Et dans la durée : compte-rendu de gestion clair, veille sur le DPE, aide aux déclarations fiscales (en option) et conseil patrimonial.
Puis-je louer à une entreprise ou en bail mobilité plutôt qu'en Loi 89 ?
Oui. Selon votre calendrier et vos objectifs, nous vous conseillons aussi le Bail Société (pour loger les collaborateurs d'une entreprise) et le Bail Mobilité (séjours de 1 à 10 mois).
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