Bail Société vs Loi de 89 : quelle stratégie pour votre bien à Paris 9 ?

Comprendre les trois cadres avant de choisir

Pour un propriétaire parisien, le choix du cadre locatif est l'une des décisions les plus structurantes. Trois régimes coexistent sur le marché premium : la Loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales de particuliers, le bail régi par le Code Civil lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire ou lorsque le preneur est une personne morale, et la location de résidence secondaire, qui suit ses propres règles. Ces cadres n'obéissent pas aux mêmes contraintes — et leurs conditions d'accès sont très différentes.

La Loi de 89 : le cadre de droit commun

La Loi de 89 s'applique à toute location consentie à un locataire particulier pour sa résidence principale. À Paris, elle s'accompagne de l'encadrement des loyers, qui plafonne les montants selon l'arrondissement, le type de bien et l'époque de construction.

Pour les biens de standing dans le 9e, le 16e ou le 17e arrondissement, l'écart entre le loyer de référence majoré et un loyer de marché libre varie selon le secteur et le profil du bien — notre simulateur le calcule adresse par adresse. C'est le cadre le plus courant et le plus protecteur pour le locataire.

Pour en savoir plus sur vos obligations en tant que propriétaire bailleur, consultez le guide officiel de la location sur Service-Public.fr.

La location de résidence secondaire : un cas spécifique

Un bien peut être loué à un locataire qui n'en fera pas sa résidence principale — par exemple, un pied-à-terre parisien pour un cadre en déplacement régulier, ou un appartement loué en complément d'une résidence principale établie ailleurs. Dans ce cas, le bail n'est pas soumis à la Loi de 89, car celle-ci ne s'applique qu'aux résidences principales.

Ce cadre, régi par le Code Civil, offre davantage de liberté contractuelle :

• Durée librement fixée entre les parties
• Loyer négocié librement (hors encadrement)
• Résiliation selon les termes convenus dans le bail

Condition impérative : le locataire doit avoir une résidence principale distincte, justifiable (avis de taxe foncière, bail en cours ailleurs, attestation employeur…). Si le logement devient de fait la résidence principale du locataire, la Loi de 89 peut se réappliquer.

Le bail civil dit "bail société" : conditions pour les personnes morales

Lorsque le locataire est une personne morale — une société, une association, un établissement public — le bail est conclu selon les dispositions du Code Civil et non de la Loi de 89.

Il ne s'agit pas d'un outil pour contourner la réglementation. Les conditions sont les suivantes :

• Le locataire doit être une personne morale constituée et active
• Le bien est mis à disposition d'un ou plusieurs salariés ou dirigeants dans le cadre de leurs fonctions
• Le bail doit être conclu directement avec la société, qui en est juridiquement responsable

En cas de contrôle, l'administration vérifie la réalité de l'occupation dans le cadre d'une activité professionnelle effective. Toute tentative de constituer une société fictive dans le seul but d'échapper à l'encadrement expose le propriétaire à des sanctions civiles et fiscales.

Une contrainte applicable à tous les cadres : le DPE

Quelle que soit la liberté contractuelle offerte par le bail civil, une réglementation s'impose sans exception depuis le 1er janvier 2025 : les interdictions de mise en location liées à la performance énergétique.

Ce calendrier s'impose quel que soit le cadre locatif choisi. Avant toute décision d'orientation, la classe DPE du bien doit être vérifiée.

Quand chaque cadre est-il pertinent ?

Le bail civil peut être pertinent si votre bien est un grand appartement dans un secteur premium, si la situation du locataire est documentée et vérifiable, et si le bien est classé au minimum E au DPE. PNW Partners gère des biens en Loi de 89, en location mobilité et en bail civil pour une clientèle corporate sélectionnée — avec une analyse préalable de votre situation avant toute orientation.