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Encadrement des loyers à Paris en 2026 : ce que le décret du 20 juillet change concrètement

Décret du 20 juillet 2026 : l'encadrement des loyers est reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 à Paris. Deux dispositifs superposés, sanctions, compléments de loyer — ce qui change.

03 septembre 20263 min de lecture

Deux dispositifs superposés à Paris — ne pas les confondre

L'encadrement des loyers à Paris repose sur deux mécanismes distincts qui s'appliquent simultanément. Les confondre conduit à des erreurs de calcul lors de la rédaction des baux.

Dispositif 1 — Encadrement de l'évolution des loyers (zone tendue) S'applique à 1 150 communes en zone tendue, dont Paris. Reconduit par le décret du 20 juillet 2026 du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Principe : lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail, le loyer ne peut pas être augmenté librement — il doit rester identique à celui du locataire précédent, sauf cas spécifiques.

Dispositif 2 — Encadrement du niveau des loyers (loi ELAN) S'applique uniquement à Paris, Bordeaux, Montpellier et 69 autres communes expérimentatrices. Principe : le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral (DRIHL à Paris). Les nouveaux loyers de référence 2026 sont entrés en vigueur le 1er juillet 2026 à Paris.

Ce que le décret du 20 juillet 2026 change pour les propriétaires parisiens

Le décret reconduit le dispositif zone tendue pour un an. À Paris, où le dispositif ELAN s'applique en plus, les règles cumulées sont les suivantes en cas de relocation (nouveau locataire) :

Situation	Règle applicable
Logement loué moins de 18 mois avant la relocation	Loyer identique au précédent (sauf travaux ou sous-évaluation manifeste)
Logement vacant depuis plus de 18 mois	Loyer libre dans la limite du loyer de référence majoré DRIHL
Logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration	Révision possible selon conditions strictes du décret
Renouvellement de bail	Révision limitée à l'IRL — IRL T1 2026 : 146,93 (+0,79 %)

En cas de renouvellement, le propriétaire ne peut réviser le loyer qu'à hauteur de l'IRL du trimestre de référence du bail. Aucune augmentation discrétionnaire n'est permise.

Les loyers de référence 2026 à Paris : exemples chiffrés

Les grilles DRIHL 2026 (en vigueur depuis le 1er juillet 2026) pour quelques configurations courantes dans les arrondissements PNW :

Configuration	Loyer de référence majoré
T2 meublé, avant 1946, Paris 9e	~38 €/m²
T2 meublé, 1971-1990, Paris 9e	~32 €/m²
T3 meublé, avant 1946, Paris 17e	~34 €/m²
T2 vide, avant 1946, Paris 9e	~29 €/m²

Sur un T2 de 45 m² meublé avant 1946 dans le 9e : le plafond s'établit à environ 1 710 €/mois hors charges. Dépasser ce seuil sans complément de loyer justifié expose à une amende jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), et à l'obligation de rembourser le trop-perçu. Plus de 800 mises en demeure ont été prononcées par la DRIHL en 2025.

Pour vérifier votre loyer adresse par adresse, le simulateur officiel est accessible sur Service-Public.fr.

Ce qui échappe à l'encadrement du niveau des loyers (dispositif ELAN)

Plusieurs situations permettent de sortir du plafonnement DRIHL — avec des nuances importantes :

Bail civil Code Civil (personne morale) — lorsque le preneur est une entreprise ou une association louant pour loger un salarié ou dirigeant, le bail relève du Code Civil et non de la loi de 1989. L'encadrement du niveau des loyers ne s'applique pas dans ce cas. Attention : si le logement devient de fait la résidence principale du bénéficiaire, la requalification en bail d'habitation reste possible. La jurisprudence du Tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 2 avril 2026, n° 25/07221) confirme que la requalification n'est pas systématique — mais elle est de plus en plus examinée. Un bail bien rédigé, avec un bénéficiaire identifié et une situation documentée, reste le meilleur rempart.

Bail résidence secondaire (personne physique) — un particulier qui dispose déjà d'une résidence principale elsewhere peut louer un bien parisien en bail Code Civil à titre de résidence secondaire, avec loyer librement fixé. La condition est que l'occupation secondaire soit réelle et justifiable. Si le logement devient de fait la résidence principale du locataire, la requalification est possible.

Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt — soumises au décret zone tendue (évolution des loyers encadrée) mais hors dispositif ELAN (niveau des loyers libre). Le loyer de référence DRIHL ne s'y applique pas.

Meublé de tourisme — hors encadrement ELAN, mais limité à 90 jours par an à Paris pour une résidence principale.

Le complément de loyer : conditions et risques

Un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré est légal si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans les grilles : vue monumentale, terrasse ou jardin privatif, prestations haut de gamme documentées. Il doit être explicitement mentionné dans le bail et peut être contesté par le locataire devant la Commission Départementale de Conciliation dans les 3 mois suivant la signature. Un complément mal justifié est systématiquement annulé.

PNW Partners vérifie la conformité de chaque loyer de son portefeuille à chaque renouvellement, et accompagne les propriétaires dans l'optimisation légale de leur rendement via notre simulateur de loyer meublé ou vide à Paris.

Le dispositif loi ELAN expire formellement le 23 novembre 2026. Une proposition de loi adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale en décembre 2025 vise à le pérenniser — le vote au Sénat est attendu à l'automne 2026.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le décret du 20 juillet 2026 change concrètement pour l'encadrement des loyers à Paris ?▾

Le décret du 20 juillet 2026 actualise les loyers de référence parisiens avec une revalorisation moyenne de +3,2 % par rapport aux valeurs 2025. Il élargit également le périmètre de contrôle : les agents assermentés de la DRIHL peuvent désormais accéder aux annonces en ligne pour vérifier la conformité des loyers affichés. Les propriétaires dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré sans complément de loyer justifié s'exposent à une mise en demeure sous 30 jours.

Quel est le loyer de référence pour un T2 dans le 9e arrondissement de Paris en 2026 ?▾

Pour un T2 situé dans le 9e arrondissement de Paris, construit avant 1946, le loyer de référence s'établit autour de 28 à 32 €/m² (hors charges) selon la période de construction et le caractère meublé ou vide du logement. Le loyer de référence majoré (plafond légal) est fixé à 20 % au-dessus, soit environ 34 à 38 €/m². Un T2 de 45 m² peut donc légalement atteindre 1 530 à 1 710 € hors charges en location meublée.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret ?▾

Non. L'encadrement des loyers ne s'applique qu'aux communes ayant délibéré et été agréées dans le cadre de la loi ÉLAN. En Île-de-France, Paris, Plaine Commune et Est Ensemble l'ont mis en place. Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret, bien qu'en zone tendue, n'ont pas adopté l'encadrement des loyers — les loyers y sont librement fixés par les parties, sans loyer de référence opposable.

Comment justifier un complément de loyer au-dessus du plafond légal ?▾

Le complément de loyer ne peut être appliqué que pour des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, absentes des logements comparables : vue exceptionnelle, terrasse privative significative, équipements haut de gamme sans équivalent dans le quartier. Il doit être explicitement mentionné dans le bail avec sa justification. Un complément injustifié est contestable par le locataire devant la commission de conciliation, qui peut ordonner son remboursement rétroactif.

Un bail conclu avec une société échappe-t-il à l'encadrement des loyers parisien ?▾

Oui. L'encadrement des loyers s'applique uniquement aux baux conclus avec un locataire particulier pour sa résidence principale (loi du 6 juillet 1989). Un bail civil conclu avec une personne morale (société, association) est régi par le Code Civil et fixe librement le loyer, sans référence aux loyers de référence DRIHL. Cette situation reste encadrée par des conditions strictes : la société doit être réelle et le salarié occupant nommément désigné.

Sources

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