LMNP 2026 : micro-BIC, amortissements et réforme fiscale — ce qui a vraiment changé

Ce qui a changé pour les loueurs meublés en 2026

La fiscalité de la location meublée non professionnelle a subi ses transformations les plus profondes depuis la création du statut LMNP. Trois mesures distinctes, issues de trois textes législatifs, s'appliquent aux revenus 2025 et 2026. Les ignorer, c'est déclarer avec des paramètres périmés.

Mesure 1 — Réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis le 15 février 2025)

C'est la mesure la plus impactante pour les propriétaires qui envisagent de revendre. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession (article 84 de la loi de finances 2025, codifié à l'art. 150 VB III du CGI).

Exemple chiffré : Bien acheté 250 000 €, revendu 320 000 € après 15 ans, avec 90 000 € d'amortissements cumulés.

• Avant réforme : plus-value brute = 70 000 € → après abattements 15 ans (~60 %), base imposable ≈ 28 000 €
• Après réforme : prix d'acquisition retenu = 250 000 − 90 000 = 160 000 € → plus-value brute = 160 000 € → après abattements, base imposable ≈ 64 000 €

La différence est significative. Cette mesure ne supprime pas l'intérêt du régime réel pendant la phase locative — l'amortissement reste déductible et neutralise l'imposition des loyers. Mais elle change radicalement le calcul de sortie.

Exception : les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, médico-sociales) ne sont pas concernées par la réintégration (art. 84 LF2025, exclusion explicite).

Mesure 2 — Micro-BIC : deux régimes, deux seuils

L'article fait souvent l'amalgame entre le micro-BIC de la location longue durée et celui du meublé de tourisme. Ce sont deux régimes distincts en 2026 :

Pour un propriétaire parisien qui loue en bail meublé classique à 2 000 €/mois (24 000 €/an), le seuil de 77 700 € et l'abattement de 50 % sont inchangés. La réduction à 15 000 € / 30 % ne vise que les locations Airbnb non classées.

La règle des deux ans : un dépassement isolé du seuil ne force pas la bascule au régime réel. C'est seulement après deux années consécutives de dépassement que le passage devient automatique.

Mesure 3 — Prélèvements sociaux portés à 18,6 %

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus du capital passent de 17,2 % à 18,6 % (CSG portée à 10,6 %). Cette hausse concerne les revenus locatifs meublés déclarés au micro-BIC ou au régime réel.

Micro-BIC ou régime réel en 2026 : comment décider ?

Le régime réel reste quasi systématiquement plus avantageux dès qu'il existe un crédit immobilier en cours, une taxe foncière significative, des charges de copropriété non récupérables, ou un bien récent avec fort potentiel d'amortissement. L'amortissement annuel d'un bien de 250 000 € (hors terrain) se situe entre 5 500 € et 7 500 € — un poste totalement absent du micro-BIC.

La réintégration des amortissements à la revente change l'équation de sortie, mais ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel pendant la phase de détention. Pour les propriétaires qui prévoient de conserver leur bien plus de 22 ans, l'impact se neutralise progressivement grâce aux abattements pour durée de détention.

Les dispositions de la réforme sont consultables sur Légifrance, article 150 VB III du CGI.

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Face à la complexité de la réforme, l'arbitrage micro-BIC vs régime réel mérite une simulation personnalisée tenant compte du profil du bien, de la durée de détention envisagée et du taux marginal d'imposition du foyer.

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